Ganar unos metros útiles al salón, crear una zona de despacho luminosa o simplemente proteger el hogar de las inclemencias del tiempo son los motivos principales para querer instalar un cerramiento de terraza.
Sin embargo, a diferencia de un simple cambio de ventanas, cerrar una terraza por completo modifica la superficie construida y la volumetría del edificio. Por eso, antes de arrancar con la instalación, es fundamental conocer qué pasos legales debes dar en la Comunidad de Madrid para evitar multas costosas o denuncias de tu comunidad.
En Aluminios Sebas te detallamos la hoja de ruta legal para que disfrutes de tu nueva terraza con total tranquilidad.
1. El primer filtro: La Comunidad de Vecinos
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dictamina que la fachada y las terrazas exteriores son elementos comunes del edificio, aunque el uso sea privado. Por lo tanto, no puedes iniciar la obra de forma unilateral.
- ¿Qué necesitas? Debes solicitar la inclusión del proyecto en el orden del día de la próxima Junta de Propietarios.
- La votación: Al tratarse de una modificación de la estructura o estética del edificio, se requiere la aprobación de las tres quintas partes (3/5) de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- Excepción importante: Si en tu edificio ya existen otros cerramientos idénticos autorizados previamente y recogidos en las actas de la comunidad, no te pueden denegar el tuyo, siempre que respetes los mismos materiales, perfiles y colores.
2. El segundo filtro: Licencia del Ayuntamiento de Madrid
Una vez que tienes el «sí» de tus vecinos, el siguiente paso es la administración local. En Madrid, cerrar una terraza no se puede hacer mediante una simple actuación comunicada, ya que se incrementa la superficie habitable de la vivienda.
- Declaración Responsable u Ordenanza de Licencias: Dependiendo de la envergadura y del tipo de edificio, el Ayuntamiento de Madrid exigirá una Declaración Responsable firmada por un técnico o una licencia de obra menor/mayor.
- Proyecto Técnico: En la mayoría de los municipios madrileños se solicita un pequeño proyecto o memoria técnica firmado por un arquitecto o aparejador que garantice que el cerramiento cumple con el Código Técnico de la Edificación (CTE), especialmente en lo relativo a las cargas de viento y seguridad.
⚠️ ¡Atención a la edificabilidad! Cada barrio de Madrid tiene un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con un límite de «edificabilidad» máximo por edificio. Si el edificio ya agotó sus metros construidos permitidos por ley, el Ayuntamiento podría denegar la licencia para un cerramiento fijo tradicional.
Cortinas de cristal: ¿La alternativa sin obras ni licencias complejas?
Si los requisitos del Ayuntamiento de tu localidad o las restricciones de edificación son un problema, existe una solución que se ha convertido en la reina de las reformas en Madrid: las cortinas de cristal.
Al ser sistemas de vidrio templado sin perfiles de aluminio verticales, móviles y completamente plegables:
- No alteran de forma fija la fachada: Su impacto visual es prácticamente invisible.
- No añaden superficie construida: Al poder abrirse al 100%, jurídicamente se considera un elemento de protección estacional, lo que agiliza drásticamente los permisos vecinales y municipales.
Pasos recomendados para evitar problemas legales
Para que tu proyecto sea un éxito rotundo y no te enfrentes a un expediente de demolición, sigue este orden:
- Consulta los estatutos de la comunidad: Comprueba si ya existe un modelo de cerramiento aprobado.
- Pide el voto en la Junta: Obtén el acta firmada con la aprobación del 60% de los vecinos.
- Consulta técnica en el Ayuntamiento: Confirma que tu vivienda dispone de margen de edificabilidad.
- Contrata a profesionales homologados: Un cerramiento deficiente puede causar problemas de humedades no solo a ti, sino a los pisos inferiores.